(Gepubliceerd in Het Financieele Dagblad van 16 april 2004).
Triodos Bank start vandaag een beleggingsfonds dat uitsluitend in duurzame bedrijfspanden belegt. De bank heeft daarmee naar eigen zeggen de primeur in Nederland. Triodos ontwikkelt het fonds in samenwerking met ABN-dochter Bouwfonds.
Dat heeft Triodos gisteren bekendgemaakt. De bank, die sinds 1980 actief is in ‘ duurzaam en groen bankieren’, zal zich primair richten op panden die duurzaam zijn gebouwd. Daarnaast worden bedrijfspanden aangekocht die duurzaam (kunnen) worden beheerd. Ook kunnen monumenten in portefeuille worden genomen, mits Triodos de wettelijke en financiële middelen heeft om deze duurzaam te renoveren en te beheren.
Fondsbeheerder Bas Rüter hoopt de komende twee maanden euro 35 mln op te halen bij pensioenfondsen en particuliere beleggers. Harde toezeggingen van grote partijen heeft hij nog niet. De particulieren worden vooral onder de eigen bankklanten gezocht. Onzeker is het fonds ook door concurrerende banken zal worden aangeboden. Voor de financiering van aankoop van bedrijfspanden zal het vastgoedfonds tevens gebruik maken van de inzet van vreemd vermogen.
Rüter wil geen voorbeelden noemen van panden waarin Triodos mogelijk wil investeren. Wel wil hij kwijt dat overlegt met de eigenaar van een monument in de provincie Utrecht met vier hectare grond. Ook is hij in gesprek over een recent opgeleverd en duurzaam pand in dezelfde provincie. Het aanbod van duurzame panden verwacht Rüter vooral van (groene) klanten waarmee de banken zaken doet en uit de portefeuille die Bouwfonds beheert.
Het hoofdkantoor van Triodos in Zeist, dat in 1999 werd geopend, staat als model voor het fonds. Ook het Forum-gebouw aan de Amsterdamse Zuid-as en het hoofdkantoor van Nike in Hilversum dienen ter inspiratie.
Het beleggingsfonds hanteert vier criteria om te bepalen of een pand als duurzaam kan worden aangemerkt. De bank heeft de criteria samen met Bouwfonds, de Nederlandse Organisatie voor energie en milieu (Novem) en twee adviesbureaus ontwikkeld. Internationale maatstaven voor duurzaam bouwen zijn er volgens Rüter niet, al zal de Europese Unie vanaf 2006 wettelijke criteria afvaardigen voor de bouwen van nieuwe panden.
Onder de noemer ‘People’ bekijkt Triodos vooral of een pand vanuit de optiek van de gebruiker vriendelijk is. Onder het punt ‘Planet’ wordt onder meer vastgesteld of in het pand gebruik is gemaakt van duurzame materialen en of er zuinig met energie wordt omgesprongen. De criteria die zijn opgenomen onder ‘Project’ houden vooral rekening met de uitstraling van een pand, de functies die het heeft en of de bereikbaarheid, in bijzonder met het openbaar vervoer.
Als vierde criterium geldt de winstgevendheid van aan te kopen panden, de ‘Profit’. Rüter gaat uit van een jaarlijks direct beleggingsrendement (huurinkomsten) van 6% (na aftrek van kosten). Volgens de fondsbeheerder is dat vergelijkbaar met wat gangbare vastgoedfondsen bieden. Het fonds kan geen track-record overdragen waaruit blijkt dat de opbrengst van duurzame gebouwen met deze verwachting overeenkomt.
Anders dan bij gangbare vastgoedbeleggingen zal Triodos in sommige gevallen kosten moeten maken om een pand duurzaam te kunnen beheren. Volgens Rüter worden deze kosten op de langere termijn terugverdiend doordat aan de gebruikers meer huur kan worden gevraagd als deze bijvoorbeeld een lage energierekening hebben.
Beleggers betalen een jaarlijkse beheerfee van 1%. Wanneer het totaalrendement van het fonds (huur plus waardestijgingen) boven de 8% stijgt, houdt het fonds van dit extra een ‘performance fee’ in van 25%. Beleggers kunnen via Triodos in het fonds handelen. De bank belooft op dagbasis als tegenpartij op te treden. Aankoop van aandelen kost 0,5%, evenals verkoop van stukken.
