Duurzaam kantoor loont

Duurzame kantoorgebouwen zijn niet alleen een maatschappelijk verantwoorde belegging, ze leveren ook een hoger beleggingsrendement op. Dat blijkt uit een grootschalig onderzoek onder Amerikaanse kantoren, uitgevoerd door de Universiteit Maastricht en de Universiteit van Californië in Berkeley. Volgens Piet Eichholtz, Universiteit Maastricht, is er onder Nederlandse beleggers echter nog behoorlijk veel scepsis om in duurzame kantoren te investeren.

Duurzame kantoren leveren gemiddeld een twee procent hogere huur per vierkante meter op. Bovendien hebben ze een hogere en stabielere bezettingsgraad dan vergelijkbare reguliere kantoren. Het feitelijke huurvoordeel komt daardoor op zes tot wel negen procent. Bij verkoop brengen duurzame kantoren maar liefst zestien procent meer op dan een soortgelijk niet-groen pand, omdat het risico door de stabiele bezettingsgraad kleiner is. Dat zijn de opvallende uitkomsten van een onderzoek naar duurzame gebouwen, uitgevoerd door de Universiteit Maastricht, in samenwerking met John Quigley van de Universiteit van Californië in Berkeley. Ze analyseerden de huren en verkoopopbrengsten tussen 2004 en 2007 van 694 kantoorgebouwen in de VS met een groen certificaat van de federale overheid. Deze werden vergeleken met een controlegroep van bijna 7.500 gebouwen in de directe omgeving zonder zo’n certificaat.

Piet Eichholtz, hoogleraar vastgoedfinanciering aan de Universiteit Maastricht, begeleidde samen met promovendus Nils Kok het onderzoek vanuit Nederland. Eichholtz: “Nog niet eerder is er een objectieve meting van ‘groen vastgoed’ verricht. We hadden vooraf nauwelijks een idee wat de uitkomsten zouden kunnen zijn. Dat groene kantoren bij verkoop zestien procent meer zouden opleveren, hadden we zeker niet verwacht. Als ze al meer zouden opleveren, schatten we dat op hooguit enkele procenten. Met dit onderzoek is voor het eerst aangetoond dat de toepassing van duurzame materialen en groene technologie in de utiliteitsbouw meer oplevert,” aldus Eichholtz.

Hoewel de gegevens verzameld zijn in de Verenigde Staten, gaan de resultaten volgens de onderzoekers ook op voor de Europese vastgoedmarkt omdat de energieprijzen en bouwmethoden vergelijkbaar zijn. In de Verenigde Staten heeft de studie al tot de nodige media-aandacht geleid; berichtgeving in kranten en digitale media en zelfs een interview op CNN.

Hoge olieprijzen

De meerwaarde van duurzaam bouwen bleef tot nu toe vaak onderbelicht. Volgens Eichholtz zet vooral de hoge olieprijs, en de daarmee samenhangende energiekosten, duurzame gebouwen nu op de kaart. “De olieprijzen zijn de laatste tijd weliswaar iets gezakt, maar nog altijd veel hoger dan in de jaren hiervoor het geval was.” Eichholtz vervolgt: “De ontwikkeling van de energieprijs zal beleggen in duurzaam vastgoed aantrekkelijker maken, omdat huurders een hogere huur voor lief nemen als ze daardoor besparen op hun energie.” Behalve lagere energiekosten genieten groene gebouwen volgens Eichholtz ook het voordeel van een veel beter, maatschappelijk verantwoord imago.

De onderzoekers willen nog grondiger uitzoeken in welke mate welke factor een rol speelt voor huurders. Eichholtz: “Dát energiezuinigheid een rol speelt, blijkt echter ook nu al uit de gegevens. Je ziet dat een groen label meer effect heeft in gebieden waar het vaak heel warm of koud is. Daar zijn de energiekosten ook hoger.”

Portfolio

Eichholtz meent dat de hogere energieprijs vastgoedbeleggers kan aanzetten om hun portfolio nog eens goed te bestuderen. “Vaak bestaan die portefeuilles grotendeels uit panden die slecht scoren op duurzame aspecten.” Het is volgens de hoogleraar maar zeer de vraag of de eindgebruiker die panden in de toekomst nog aantrekkelijk zal vinden. Vooral Nederlandse beleggers kunnen daarin een slag maken, vindt Eichholtz. Terwijl veel Amerikaanse institutionele beleggers het duurzame kantoor als interessante investering zien, is er in Nederland nog behoorlijk veel scepsis. En dat terwijl Amerikanen doorgaans nou niet te boek staan als energiebewuste consumenten. Eichholtz: “In Nederland is de vastgoedsector er grotendeels van overtuigd dat groen vooral geld kost. We zien de uitkomsten van dit onderzoek als een wake-up call voor de Nederlandse institutionele belegger. Dat is ook nodig om de duurzame vastgoedmarkt in Nederland
van de grond te krijgen. Zolang groen alleen iets is van milieupartijen, zoals Milieudefensie en Natuurmonumenten, en de overheid, krijgt het nooit schaal. Dat verandert alleen als er met groen geld te verdienen valt.”

Eichholtz concludeert: “Duurzaam bouwen blijkt niet alleen goed te zijn voor het milieu maar ook voor de portemonnee. Het is dus zeer aannemelijk dat groen bouwen binnen niet al te lange tijd eerder regel dan uitzondering wordt!”

Overgenomen uit "Duurzaam" van BuildingBusiness. Auteur: Karl van Bijsterveld