Het rapport ‘Building Value’, dat vandaag is gelanceerd, toont het enorme potentieel van de gebouwde omgeving om de circulaire economie te versnellen. Maar om dit te bewerkstelligen moeten ontwikkelaars en financiers nieuwe methodes ontwikkelen om te waarderen en financieren.
Dit rapport herziet de huidige methoden en brengt in kaart hoe waardering en financiering circulaire constructie kunnen stimuleren. Het sociale woningbouwproject Fridtjof Nansenhof in Amsterdam, dat in 2020 zal worden herontwikkeld, heeft hierbij als praktijkvoorbeeld gediend.
Het rapport is tot stand gekomen na een samenwerking tussen Circle Economy, Sustainable Finance Lab, ING, NBA, Allen & Overy, Eigen Haard, Nederlandse Beroepsorganisatie van Accountants (NBA), Alfa Accountants and Advisors, Madaster, Arcadis, Arup, en DOOR architecten, en is medegefinancierd door Nederland Circulair!
De deelnemers vormden een Community of Practice (CoP) om relevante en overdraagbare tools te ontwikkelen voor de circulaire gebouwde omgeving. Dit open source-rapport met alle bevindingen van het project is online beschikbaar via: www.circle-economy.com/
Een nieuwe kijk op gebouwen: één gebouw, zes lagen
Het rapport stelt dat elk gebouw moet worden gezien als zes afzonderlijke bouwlagen, elk met een eigen levensduur. Door circulaire principes toe te passen kunnen strategieën worden ontwikkeld om de waarde van elke laag zo lang mogelijk te behouden.
De EPM-hiërarchie
De waarde kan binnen elk van de zes lagen worden behouden door onderdelen te hergebruiken, te beginnen bij elementen, dan producten en tot slot materialen (Elements, Products, Materials, ofwel EPMs). Nieuwe bedrijfsmodellen, zoals Product-as-a-Service, maken een effectiever hergebruik van EPMs mogelijk.
Markt voor herbruikbare elementen
Een ontwikkelde markt voor gebruikte bouwelementen is essentieel om prioriteit te kunnen geven aan hergebruik van EPMs boven nieuwe producten en materialen.Technologische ontwikkelingen stellen de spelers binnen de gebouwde omgeving in staat om steeds efficiënter gegevens te verzamelen, op te slaan en uit te wisselen om dit mogelijk te maken. Betrouwbaar beheer van EPM-gegevens is echter essentieel om privacy, veiligheid en transparantie te respecteren.
De business case
Nauwkeurige waardering van bouwlagen en EPMs is de sleutel tot een circulaire gebouwde omgeving. De Community of Practice heeft een scenario-oefening uitgevoerd om de (financiële) prestaties van circulaire functies op lange termijn inzichtelijk te maken. De businesscase blijkt sterk afhankelijk te zijn van aannames betreffende afschrijvingen, disconteringsvoet, levensduur en marktontwikkeling.
Het waarderen van circulaire bouw
Onderscheid maken tussen verschillende gebouw lagen bij het berekenen van de waarde op de balans, is nodig om de waarde van bouwlagen en EPMs expliciet te laten zien als onderdeel van de totale waarde. De traditionele nadruk op locatiewaarde als onderdeel van de totale waarde overschaduwt het belang van het bouwen van lagen en EPMs. Locatie (land) en bouwelementen moeten afzonderlijk op de balans worden vermeld als leidraad bij investeringsbeslissingen.
“Zodra de markt voor gebruikte bouwelementen meer volwassen is geworden kunnen waardering en financiering van grond en opstal ook beter op een separate manier plaatsvinden. Dit is nodig voor een effectief circulair model” – Jan van der Doelen, Sector Banker Building & Construction, Real Estate at ING.
Toekomstige waarde inbrengen in de huidige financiering
Financiers spelen een cruciale rol bij het identificeren en mitigeren van risico’s bij de overgang naar een circulaire economie. Circulaire bedrijfsmodellen creëren waarde op langere termijn. Investeringsbeslissingen moeten deze toekomstige waarde beter beoordelen: ” De businesscase van een circulair bouwproject is gebaseerd op de ambitie om onze vraag naar natuurlijke hulpbronnen te verminderen. Als een kleine extra investering resulteert in een grotere flexibiliteit van het gebouw op de lange termijn, dan is dat een slimme investering. Deze langetermijnvisie op investeringen kan verder worden gestimuleerd als financiers circulaire bouw tot een investeringscriterium maken “, zegt Dries Wijte, manager Back Office Finance bij Eigen Haard.
