De komende jaren moeten veel woningen worden verduurzaamd. Dat gaat niet vanzelf. Op dit moment zien huiseigenaren nog vaak af van investeringen in bijvoorbeeld isolatie of een warmtepomp. Deels komt dit door financiële knelpunten. Uit een analyse van De Nederlandsche Bank (DNB) blijkt dat één op de vijf huizenbezitters een dergelijke investering niet kan betalen uit spaargeld en het geld ook niet kan lenen. Degenen die wél over voldoende armslag beschikken, blijken weinig prikkels te voelen om hiertoe over te gaan. De overheid moet huishoudens met betere voorlichting en gerichte prikkels helpen om te verduurzamen, concludeert DNB in een nieuwe Analyse.
De verduurzaming van gebouwen heeft daarnaast ook gevolgen voor de financiële sector, zo blijkt uit ander nieuw DNB-onderzoek. Banken, verzekeraars en pensioenfondsen hebben veel geld belegd in woningen en commercieel vastgoed en leningen verstrekt met gebouwen als onderpand. Het verduurzamen van deze gebouwen vraagt om forse investeringen en dat heeft mogelijk een groot effect op de waarde van de gebouwen. Veel instellingen kunnen de risico’s van die transitie nog onvoldoende inschatten door gebrek aan data en door onduidelijkheid over toekomstig klimaatbeleid.
Forse investeringen nodig om gebouwen te verduurzamen
De Nederlandse overheid heeft als ambitie dat alle gebouwen klimaatneutraal worden. Volgens het nationale Klimaatakkoord moeten in 2030 1,5 miljoen woningen verduurzaamd zijn. Die transitie vraagt om forse investeringen, die voor een groot deel voor rekening komen van de eigenaren. Hierbij gaat het om investeringen in isolatie, maar ook in installaties, zoals warmtepompen. De studie van DNB laat zien dat in een scenario waarin alle woningen en gebouwen in Nederland gebruik zouden maken van een individuele warmtepomp de totale investering door eigenaren kan oplopen tot bijna 200 miljard euro (zie figuur 1). Huiseigenaren zouden in dit scenario gemiddeld bijna 24 duizend euro moeten investeren om hun woning aardgasvrij te maken. In andere scenario’s vallen de kosten lager uit, maar die veronderstellen dat bijna iedereen kan overstappen op zogenaamd “groen gas” of – wanneer die optie niet beschikbaar is – dat het gemeenten lukt om per wijk de goedkoopste alternatieve aanpak te realiseren (‘Second best’ in figuur 1).
Figuur 1: Benodigde investeringen om gebouwen in Nederland aardgasvrij te maken
In miljarden euro’s
Vier op de vijf huizenbezitters kunnen verduurzaming betalen
DNB heeft onder 4,3 miljoen huiseigenaren onderzocht of ze de verduurzaming van hun huis kunnen betalen. Hieruit blijkt dat vier op de vijf huiseigenaren de verduurzaming financieel zelf kunnen dragen, maar één op de vijf hier mogelijk moeite mee heeft. Zij kunnen de kosten van zo’n investering niet betalen uit hun spaargeld en hebben ook niet genoeg ruimte om het geld te lenen. Dat probleem wordt maar voor een klein deel opgelost met bestaande maatregelen en subsidies.
Vooral jongere huishoudens met de laagste inkomens zijn vaak niet in staat om de verduurzaming te financieren. Deze huizen staan relatief vaak in gemeentes waar de bevolking krimpt of zal gaan krimpen, of in stedelijke vernieuwingsgebieden. Gezien de financiële kwetsbaarheid van deze huishoudens, is het onwenselijk om de financieringsruimte te vergroten door leennormen verder te verruimen. Daarom moet de overheid aanvullende maatregelen nemen, specifiek gericht op deze groep. Ook regionale overheden zouden een rol kunnen spelen hierbij, omdat deze huishoudens vaak geclusterd wonen in bepaalde regio’s.
Overheid kan helpen om verduurzaming aantrekkelijker te maken
Ongeveer de helft van de huizenbezitters heeft wel genoeg spaargeld voor de verduurzaming. Nog eens 30% heeft het benodigde geld niet op de spaarrekening, maar kan de hypotheek verhogen. Deze huiseigenaren kunnen de verduurzaming dus wel betalen, maar willen dat vaak (nog) niet. Dit wordt bevestigd door resultaten uit de DNB Household Survey, waaruit blijkt dat meer dan 30% van de respondenten ‘nooit overweegt om de eigen woning te verduurzamen’ en minder dan 20% van de respondenten ‘bereid is meer dan 12,5 duizend euro te investeren in verduurzaming’.
Niet de beschikbaarheid van financiering maar een tekort aan financiële prikkels lijkt hier het knelpunt voor huiseigenaren. Zo was het de afgelopen jaren vaak nog niet rendabel om te investeren in de verduurzaming van de woning. De actuele gasprijsstijgingen veranderen dit beeld wellicht, maar het is de vraag in hoeverre hogere gasprijzen structureel zijn. Bovendien is het voor veel huizenbezitters onduidelijk wat er precies van hen verwacht wordt. Goede informatievoorziening en beleid dat het aantrekkelijk maakt om de woning te verduurzamen is daarom van groot belang.
Beleid om de verduurzaming van gebouwen te stimuleren moet bestaan uit een combinatie van beprijzing, subsidiëring en normering. Alleen beprijzen van CO2-uitstoot waardoor de gasprijs stijgt, vergroot het risico op energiearmoede. Daarom moeten tegelijkertijd de huidige prijsprikkels worden aangepast. Momenteel wordt namelijk de CO2-uitstoot die vrijkomt bij het verbruik van gas relatief lichter belast dan de CO2-uitstoot die gepaard gaat met elektriciteitsverbruik. Via een schuif, waarbij de belasting op gas verhoogd wordt en gelijktijdig de belasting op elektriciteit wordt verlaagd, kan verduurzaming sneller rendabel worden. Ook subsidies kunnen het financiële plaatje aantrekkelijker maken voor huishoudens. Langlopende subsidieregelingen, in plaats van snel en vaak wisselende regelingen, kunnen huiseigenaren hier meer zekerheid bieden. Tenslotte kan de overheid via een combinatie van heldere transitiepaden, duidelijke voorlichting en normen duidelijkheid scheppen, zodat huizenbezitters en andere gebouweigenaren weten waar ze aan toe zijn.
Financiële instellingen moeten rekening houden met verduurzamingsopgave vastgoed
De verduurzaming van de gebouwde omgeving raakt ook de financiële sector. Leningen met vastgoed als onderpand en investeringen in vastgoed zijn samen goed voor ruim een kwart van de totale activa van Nederlandse banken, verzekeraars en pensioenfondsen. Een groot deel van dit vastgoed zal in de komende jaren moeten worden verduurzaamd. Uit een nieuwe studie van DNB blijkt dat ongeveer de helft van alle vastgoedleningen en -investeringen hier in de komende acht jaar mee te maken kan krijgen. Een deel speelt al op nog kortere termijn. Zo geldt vanaf 2023 een minimumeis van energielabel C voor kantoren, terwijl financiële instellingen blootstellingen hebben op kantoren die nog niet aan deze eis voldoen.
Financiële instellingen moeten voor hun vastgoedbeleggingen dan ook rekening houden met mogelijk forse investeringen. Deze investeringen zijn van invloed op de waarde van gebouwen en de vermogenstitels die daaraan gekoppeld zijn. Het waardeverschil tussen energiezuinige en onzuinige gebouwen zal verder toenemen door strengere duurzaamheidseisen en hogere prijzen voor CO2-uitstoot. In hoeverre de investeringen kunnen worden terugverdiend via hogere huuropbrengsten is onzeker. Op basis van de beschikbare gegevens over hun beleggingen in Europees vastgoed laat de studie zien dat de kosten van ‘niets doen’ voor Nederlandse institutionele beleggers in sommige scenario’s kunnen oplopen tot 60% van de waarde van de betreffende vastgoedbeleggingen.
Voor leningen met vastgoed als onderpand geldt dat instellingen afhankelijk zijn van de investeringen die de eigenaar doet om het gebouw te verduurzamen. Niet in alle gevallen zal de eigenaar echter de benodigde investering kunnen en willen financieren. Voor een vijfde van alle commerciële gebouwen die als onderpand voor bancaire leningen worden gebruikt, bedraagt de benodigde investering meer dan 15% van de waarde van het gebouw. Wanneer een gebouw niet wordt verduurzaamd, neemt de waarde van het onderpand af en kan de eigenaar bovendien te maken krijgen met een stijgende energierekening. Ook het afsluiten van een extra lening voor verduurzaming kan leiden tot hogere risico’s. Financiële instellingen moeten hier rekening mee houden in hun risicobeheer. Om deze risico’s in kaart te brengen, zullen financiële instellingen de beschikbaarheid van informatie over klimaatrisico’s verder moeten verbeteren.
