Duurzame aandelenfondsen bestaan al. Duurzame vastgoedfondsen niet. Sinds kort zijn daar selectiecriteria voor. ‘Dit effent het pad voor duurzame vastgoedfondsen’.
‘Het probleem bij duurzaam onroerend goed is niet dat er een gebrek is aan geld bij investeerders, maar een tekort aan geschikte panden. Er komen slechts weinig duurzame gebouwen van de grond. De reden is dat het moeilijk vast te stellen is wanneer een gebouw duurzaam is. Daarom hebben wij daarvoor selectiecriteria opgesteld die partijen bij elkaar brengen.’
Dit zegt Marco Kolkman, werkzaam bij SenterNovem, een agentschap van het ministerie van Economische Zaken. Deze organisatie voert in opdracht van de overheid een programma uit voor duurzaamheid en energie-efficiency in de bouw. Dit gebeurt in het kader van het Kyoto-verdrag, dat moet leiden tot vermindering van CO2-uitstoot. De organisatie met vestigingen in Den Haag, Sittard, Utrecht en Zwolle adviseert betrokken partijen, zoals gemeenten, projectontwikkelaars, woningbouwcorporaties en eigenaar-gebruikers, over hoe ze hun gebouwen energiezuinig en milieuvriendelijk kunnen maken en gebruiken en informeert hen over de voordelen hiervan. SenterNovem ziet ook een potentiële belangstelling voor duurzame gebouwen bij financiële dienstverleners waaronder vastgoedfondsen. Adviseur van het programma Kolkman: ‘Partijen zijn wel van goede wil, maar er komt in de praktijk weinig van de grond omdat de screening op duurzaamheid nogal complex is.’
Voor vastgoedfondsen golden tot nu toe uitsluitend financiële criteria. SenterNovem ontwikkelde samen met marktpartijen uit de financiële en bouwwereld criteria om duurzaamheid te beoordelen. Daarbij is rekening gehouden met bestaande methodieken en wet- en regelgeving. Onder meer wordt gelet op het gebruik van energie, water en bouwmaterialen, maar ook op flexibiliteit die bijdraagt aan een lange economische levensduur van het pand.
Door gebruik te maken van deze criteria heeft Triodos Bank als eerste een jaar geleden een duurzaam vastgoedfonds in de markt gezet. Dit proces heeft SenterNovem gestimuleerd ook andere financiële dienstverleners te bewegen vastgoedfondsen te ontwikkelen. Een pand krijgt het predikaat ‘donkergroen’ als het zowel duurzaam gebouwd is als duurzaam beheerd. Bij het predikaat ‘groen’ is alleen de bouw of het beheer duurzaam . Voor de beoordeling van een gebouw zijn verschillende meetlatten beschikbaar zodat gekozen kan worden voor een methode die goed aansluit bij het soort pand en de beschikbare gebouwgegevens. Programma-adviseur Hans Korbee: ‘Duurzaamheid is een glijdende schaal. We trekken de grens bij het niveau van panden die beschikken over een fiscale groenverklaring die door Vrom wordt toegekend.’ Dat is een ministeriële regeling (sinds 1 januari ook voor zakelijk vastgoed) voor panden die bovengemiddeld energiezuinig zijn en die ook goedkoper te financieren zijn. ‘Die panden kunnen regelrecht een duurzaam beleggingsfonds in.’ Jonge gebouwen worden getoetst met behulp van de energieprestatie coëfficiënt (EPC). Voor oudere goede gebouwen zijn de energie-index en het nationaal pakket duurzaam bouwen ijkpunten, voor oudere gebouwen met een matige duurzame kwaliteit, kan duurzaam beheer uitkomst bieden.
Uitgangspunt is dat een duurzaam pand minimaal hetzelfde rendement behaalt als een traditioneel pand. Tegenover eventueel hogere kosten van een duurzaam ontwikkeld en beheerd pand staan hogere gebruikskwaliteit en comfort, lagere energielasten en een positief imago. Dit moet zich vertalen in een hogere huuropbrengst. Op termijn wordt de investering dus weer terugverdiend of meer dan dat.
Beide adviseurs zijn optimistisch over de kansen in de markt. Dat bleek onder meer uit reacties tijdens een voorlichtingsbijeenkomst voor financiële dienstverleners.
Voorlopig is er echter nog slechts één duurzaam vastgoedfonds, dat van Triodos, in samenwerking met ABN Amro -dochter Bouwfonds Asset Management. Het Triodos-fonds kocht vorige week zijn vijfde pand aan, waarmee de portefeuilleomvang euro17 mln bedraagt. Volgens fondsbeheerder Bas Rüter zit er nog een aantal panden in de pijplijn.
Triodos constateert eveneens een gebrek aan voldoende aanbod van duurzame nieuwbouwpanden. Het huidige aantal ‘echt duurzame panden’ schat de bank op niet meer dan zo’n veertig. Onvoldoende om aan de marktvraag te kunnen voldoen. Want de panden zitten veelal in vaste handen. De gebouwen zijn meestal gebouwd voor eigen gebruik en dienen als visitekaartje. Vanwege dat tekort, onderzoekt Triodos de mogelijkheden om bestaande panden te ‘verduurzamen’. Om op termijn meer duurzame nieuwbouwpanden te kunnen verwerven, overweegt de bank ook te starten met projectontwikkeling. Dat zou dan een nieuwe activiteit zijn. De projecten kunnen op eigen initiatief worden gestart of op vraag van klanten. Rüter hoopt met deze initiatieven over twee à drie jaar voldoende panden te kunnen aankopen.
Het vastgoedfonds wordt sinds de lancering steeds meer benaderd door aannemers en makelaars die belangstelling tonen voor duurzame bouw. Datzelfde geldt voor architecten en installatiebedrijven. Triodos denkt een rol te spelen bij het bij elkaar brengen van partijen.
Het gebrek aan aanbod blijkt bij meerdere financiële dienstverleners een bottleneck. Voor Rabobank en ASN Bank was dit reden om voorlopig af te zien van een duurzaam vastgoedfonds. ‘Als er onvoldoende vastgoedobjecten zijn, kun je niet goed spreiden of een rendement garanderen’, zegt een woordvoerder van ASN Bank. ASN gaat dit jaar opnieuw onderzoeken of de oprichting van een fonds alsnog mogelijk is.
Kolkman en Korbee menen dat de initiatieven van SenterNovem belangrijke consequenties kunnen hebben voor projectontwikkelaars, vastgoedfondsen en beleggers. ‘Dit effent de weg naar duurzame vastgoedfondsen.’ Er kan volgens hen een geheel nieuwe markt ontstaan die zich even snel ontwikkelt als groenfondsen en duurzame belegging bij aandelen. Ze zien goede mogelijkheden dat over een paar jaar drie tot vijf duurzame beleggingsfondsen actief zullen zijn.
Ton Dieten
