Sinds april 2004 kent Nederland zijn eerste duurzame vastgoedfonds, geïntroduceerd door Triodos. Het fonds belegt in onroerend goed dat op duurzame wijze is gebouwd en wordt beheerd. Daarvoor komen niet alleen nieuwe, met duurzame materialen gebouwde kantoren en winkels met een laag energieverbruik, een goede ligging en een optimaal klimaat voor de gebruikers in aanmerking, maar ook bestaande gebouwen – met name monumenten. Daarnaast levert het fonds een bijdrage aan het behoud van het culturele erfgoed.
Duurzaam bouwen en beheren beperkt zich niet louter tot de milieuaspecten. In samenwerking met betrokken stakeholders als lokale overheden en omwonenden wordt er bijvoorbeeld ook voor gezorgd dat de omgeving leefbaar en aantrekkelijk blijft. Volgens een internationale studie, uitgevoerd door het Britse Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) is er een duidelijke relatie tussen de milieuvriendelijkheid van een gebouw en de marktwaarde ervan. Volgens dit instituut hebben duurzame gebouwen ten opzichte van ‘normale gebouwen’ ondanks de hogere huurprijzen een grotere aantrekkingskracht op huurders, een lager verloop, lagere onderhoudskosten en in het algemeen gunstige effecten op de bewoners.
Binnen de Nederlandse vastgoedsector vindt nog weinig communicatie over de duurzaamheidsprestaties met stakeholders plaats. In Nederland is Wereldhave het actiefst wat betreft duurzaam bouwen en beheren. In zijn ‘business principles’ ligt verankerd dat Wereldhave in duurzame, innovatieve vastgoedproducten investeert die tot een hogere gebruikswaarde, lagere totale kosten en een lagere belasting van het milieu leiden.
Geen van de Nederlandse vastgoedondernemingen publiceert een duurzaamheidsverslag, waarmee de sector internationaal duidelijk achterloopt. Vergelijkbare bedrijven als British Land en Klépierre beschikken wel over een uitgewerkt duurzaamheidsbeleid, zowel voor de eigen bedrijfsvoering als voor vastgoedontwikkeling, ontwerp en bouw.
Over het algemeen hebben vastgoedondernemingen in Nederland hun huis goed op orde op het gebied van corporate governance, personeel en maatschappelijke betrokkenheid, maar schenkt de sector slechts beperkt aandacht aan duurzaam bouwen en beheren. Dit is een gemiste kans, zowel voor deze ondernemingen zelf als voor de maatschappij in haar geheel. Kantoren, winkels en andere gebouwen zijn verantwoordelijk voor een substantieel deel van het verbruik van materialen, energie en water en voor de afvalproductie. Daarnaast bepaalt de ligging van gebouwen in sterke mate verkeersstromen en de aantrekkelijkheid van de omgeving. Het reduceren van deze milieu- en sociale effecten levert in zowel financiële als maatschappelijke zin waarde op.
Hoe kan een vastgoedbelegger rekening houden met duurzaamheidsaspecten? Ten eerste door toetsing aan negatieve criteria bepaalde bedrijven of bedrijfstakken uit te sluiten van beleggingen. Ten tweede door alleen de beste ondernemingen op milieu, sociaal en economisch gebied per sector in aanmerking voor belegging te laten komen. Ten slotte is er nog de mogelijkheid die veelal wordt aangeduid als ‘engagement’: door middel van een dialoog probeert de belegger de onderneming te bewegen tot verbeteringen. Voor de particuliere belegger lijkt ten aanzien van de vastgoedsector vooral de tweede strategie passend.
RONALD WUIJSTER
