Ook bij beleggen in vastgoedbedrijven komen factoren van Environment, Social en Governance terug. In dit artikel nemen we de S van Social onder de loep en analyseren we hoe stakeholder management binnen residentieel vastgoed steeds belangrijker wordt.
Van de traditionele vastgoedsectoren loopt de woningmarkt het meeste risico op overheidsinterventie door regulering. In een business-to-consumer-model (B2C) heeft de consument over het algemeen meer wettelijke bescherming nodig dan een bedrijf. Voor alle bedrijven, maar vooral voor bedrijven die actief zijn in het B2C-kanaal, zijn beoordelingen, klanttevredenheid en aanpassing aan de nieuwste trends belangrijker dan ooit tevoren. Ontevreden klanten hebben tegenwoordig meer mogelijkheden om hun onvrede te uiten, gelijkgestemden te vinden en zich te verenigen als ze het gevoel hebben niet de enige te zijn met een bepaald probleem.
Een consument die in opstand komt tegen een grote organisatie kan zich soms machteloos voelen, vooral wanneer het om een van de belangrijkste levensbehoeften gaat: een plek om te wonen. Het is prettig om in contact te komen met mensen die dezelfde ervaring hebben en het biedt een mogelijkheid om samen de situatie te veranderen. Als een aanzienlijk deel van de kiezers een huis huurt, is het voor politici interessant om deze groep tegemoet te komen. Onderzoek toont aan dat huurders een betaalbare huur (niet te hoog of te laag) op een leuke plek belangrijk vinden, in een wijk die niet al te veel in samenstelling verandert. Lokale overheden hebben in het verleden soms gentrificatie ‘de opwaardering van een buurt of stadsdeel op sociaal, cultureel en economisch gebied’ van steden en buurten toegepast om de lagere klassen te verdrijven. Gentrificatie werd toen als iets positiefs beschouwd. Tegenwoordig wordt dit gezien als de oorzaak van segregatie; niet goed voor de sociale cohesie en het gemeenschapsgevoel.
In verschillende steden in de wereld heerst het gevoel dat de huurprijzen in steden onbetaalbaar zijn (geworden) en dat de verhuurders hiervan de vruchten plukken. Naarmate meer huurders dit gevoel hebben zullen ze zich gaan mobiliseren. We zien dit al gebeuren in Hongkong, New York, Californië, Parijs en Berlijn. In Berlijn hebben de linkse politieke partijen nieuwe wetgeving voorgesteld om de huur voor de komende vijf jaar te bevriezen. Wij denken dat dit geen oplossing is voor het echte probleem, namelijk een gebrek aan beschikbare woningen. Desalniettemin beschouwen huurders het als een stap in de goede richting die de populariteit van deze linkse partijen heeft vergroot.
De woningmarkt: belegger open uw ogen voor de risico’s
Een belegger in onroerend goed zoekt naar de optimale balans tussen risico en rendement. De groei van de vrije markthuren en de mate waarin die groei daadwerkelijk gerealiseerd kan worden, vormt een belangrijk onderdeel van de rendementsverwachting. Het is bekend dat dit bij residentieel vastgoed lastiger is vanwege de toegenomen regelgeving om huurders te beschermen. Het rendement kan lager zijn, maar we moeten ook rekening houden met het risicoprofiel. Hiervoor kan de volatiliteit van de kasstromen op vastgoedniveau geanalyseerd worden. De woningsector is minder gevoelig voor de economische cyclus dan andere sectoren, zoals kantoren of winkels, en heeft lagere volatiliteit in kasstromen. Over het algemeen zien we dat de huurprijzen lager zijn dan de marktprijzen. Je zou kunnen zeggen dat dit een veiligheidsmarge biedt voor potentiёle markthuurdalingen in de toekomst. Daarom worden woningen vaak gezien als een minder risicovolle sector, maar ook met een lager verwacht rendement, omdat de groei wat meer gedempt is.
Met de onrust onder huurders en het gehoor dat zij krijgen bij politici, zien we de woningmarkten wereldwijd in vergelijkbare richtingen bewegen. Stakeholdermanagement wordt steeds belangrijker, vooral omdat stakeholders mondiger zijn en meer van zich laten horen. Het geluid vanuit de sociale kant zal zwaarder wegen dan de financiële voordelen voor verhuurders. We horen managementteams steeds vaker zeggen dat een deel van het rendement moet worden teruggegeven aan de samenleving om een duurzamere toekomst te creëren waarin niet alleen rijken kunnen leven.
Wij geloven dat bedrijven die de juiste balans vinden tussen alle betrokkenen de meest duurzame waarde zullen creëren. We kennen deze bedrijven daarom de hoogste ESG-score toe binnen ons beleggingsraamwerk wat zich vertaald in een hogere waardering ten opzichte van verder identieke bedrijven. Bij ons bepaalt ESG ongeveer 25% van onze waardering. Wij zijn van mening dat beleggers het belang van ESG blijven onderschatten en het vaak niet koppelen aan rendement en risico’s. De bezorgdheid van huurders in woonwijken in steden over de hele wereld laat opnieuw zien dat dit in de toekomst van invloed zal zijn op risico’s en rendementen, en derhalve niet mag worden genegeerd. ESG-factoren onthullen marktinefficiënties waar wij als Kempen Capital Management van profiteren. Daarom hebben deze factoren onze volle aandacht.
Jorrit Arissen, co-head van het Real Assets team bij Kempen Capital Management.
