De Nederlandse vastgoedmarkt kampt met hoge inflatie, stijgende rentes en toenemende economische spanningen. Dit, in combinatie met strengere ESG-regelgeving, zorgt voor onzekerheid in de sector. De uitdagingen zijn groot, maar de strengere ESG-eisen bieden vastgoedfondsen en andere vastgoedbedrijven ook kansen, stelt Patricia ’t Hart, Executive Director of Fund Services bij Intertrust Group, Nederland.
Op de korte termijn staan vastgoedinvesteringsfondsen en andere vastgoedeigenaren voor grote uitdagingen. De rente blijft stijgen en de economische vooruitzichten verslechteren. Tegelijkertijd stijgen de kosten om aan strengere regelgeving te voldoen. Dat laatste is vooral duidelijk rond ESG (environment, social en governance). De transparantie-eisen nemen snel toe en van vastgoedbedrijven wordt verwacht dat zij volledig hierover rapporteren, niet alleen aan beleggers, maar ook aan huurders en potentiële kopers.
Zo zijn onder andere de eisen voor periodieke taxaties in Nederland aangescherpt en moet er een duurzaamheidscomponent in worden opgenomen. “Veel partijen hebben nog geen idee hoe ze dit moeten aanpakken. Je moet aangeven wat je hebt gedaan op ESG-gebied, maar ook welke impact het heeft gehad, wat het heeft opgeleverd. Wat is de duurzame kwaliteit van het gebouw? Is het energieneutraal?”, constateert Patricia ’t Hart. “Bij waardestijgingen van het vastgoed moet je bijvoorbeeld aangeven welk deel het gevolg is van de ESG-verbeteringen die je hebt aangebracht. Dit is voor veel partijen best lastig. Ook bij een toekomstige transactie zal een koper een compleet ESG-rapport over een vastgoedobject willen hebben.”
ESG-rapportageverplichting is ook een kans
Los van de wettelijke verplichting is het naleven van ESG-regelgeving ook commercieel zinvol. Wie het volledige potentieel van een vastgoedportefeuille wil benutten, moet ESG zeer serieus nemen, zo stelt ‘t Hart. Banken vragen om ESG-gegevens bij financieringsaanvragen, en ook huurders en potentiële kopers zullen om deze informatie vragen. ’t Hart legt uit: “Het heeft invloed op de huurprijs, op de financieringsvoorwaarden en op de waarde van het vastgoed. Kort gezegd: een goede ESG-score en een gedegen rapportage daarover kan leiden tot hogere huurinkomsten, een hogere waardering en betere financieringsvoorwaarden bij de bank.”
Veel aandacht gaat nu uit naar retail en logistiek vastgoed, maar ook kantooreigenaren staan voor deze uitdagingen. Kantoorruimtes moeten sociaal, duurzaam en energiezuinig zijn. Een energielabel is hier, net als bij woningen, nodig als je vastgoed wilt verhuren. Lage energiescores moeten worden verbeterd. Huurders hebben zelfs het recht om een huurcontract op te zeggen als het energielabel niet aan de eisen voldoet. Bij de meeste kantoren is dit wel op orde, omdat de vastgoedeigenaren meestal grote en professionele partijen zijn. Met name in de logistiek en retail is er echter nog wel wat werk aan de winkel. Kleinere partijen die bijvoorbeeld geen ESG-manager in dienst hebben, zien het voldoen aan de regelgeving als een uitdaging en zoeken daarom externe hulp bij partijen als Intertrust Group. ’t Hart: “We zien een duidelijke toename van het aantal verzoeken.”
Strengere eisen blijven een uitdaging
Het opstellen van een duurzaamheidsrapportage blijft een uitdaging voor veel bedrijven. Een deel is nog niet begonnen met het rapporteren over ESG op portfolio/corporate niveau. De Nederlandse regelgever heeft zich gericht op een verdere uitbreiding van de compliance processen, wat resulteert in een toename van werk en een langere doorlooptijd. Veel partijen zullen niet in staat zijn om deze compliance processen zelf uit te voeren.
Bovendien verandert de wereld van duurzaamheid voor vastgoed snel en hebben veel taxateurs nadere scholing nodig om duurzaamheid en milieuveranderingen mee te kunnen nemen in een taxatierapport. Er valt hier echter veel te winnen voor vastgoedfondsen en andere vastgoedeigenaren: een positieve duurzaamheidsprestatie en een goede rapportage daarover leidt tot hogere huurinkomsten en betere financieringsvoorwaarden.
