Beleggen in vastgoed was vroeger relatief eenvoudig – het ging om de prijs en het rendement. Nu gaat vastgoedbeleggen voorop in de strijd om CO2-vrij te zijn voor 2050. Met de gebouwen van nu ligt die doelstelling buiten bereik. Vermogensbeheerders moeten daarom hun investeringsaanpak drastisch veranderen: vastgoed dat niet snel wordt vernieuwd, loopt het risico te verouderen en zijn waarde te verliezen, stelt Adrian Benedict, hoofd vastgoed bij Fidelity International.
Loop rond in een willekeurige Europese stad, dorp of industrieterrein en bijna elk gebouw dat je passeert moet op de een of andere manier worden gerenoveerd om de overgang naar klimaatneutraal te realiseren. Om het in cijfers uit te drukken: uit een rapport van het Buildings Performance Institute Europe (BPIE) uit 2017 bleek dat 97,5 procent van de gebouwen (ongeveer 215 miljoen constructies) in de EU moet worden opgewaardeerd om de doelstellingen voor 2050 te halen. Europese gebouwen zijn verantwoordelijk voor 40 procent van het energieverbruik, meer dan gelijk welke andere sector, en ze zijn volgens de Europese Commissie verantwoordelijk voor 36 procent van de energiegerelateerde broeikasgasemissies van de EU. Dit is onhoudbaar.
Sommige gebouwen zullen worden gesloopt en herbouwd volgens groene normen als onderdeel van het natuurlijke ontwikkelingsproces. Maar aangezien volgens de Europese Commissie maar liefst 85% van de huidige gebouwen er in 2050 nog zullen staan, is er behoefte aan een grootschalige retrofit, zeg maar oude gebouwen uitrusten met nieuwe technologie. Op dit moment gebeurt dat heel weinig – minder dan 1% van de gebouwen per jaar op de meeste grote markten. Het tempo van de werkzaamheden moet dus drastisch omhoog. Dit biedt een kans voor vastgoedinvesteerders om een nieuw soort waarde aan activa toe te voegen en tegelijkertijd de overgang naar netto-nul te ondersteunen.
Grootschalige operatie
Het wordt niet gemakkelijk: retrofitting op een dergelijke schaal is nooit eerder geprobeerd. Het idee is ook intimiderend: alle gebouwen moeten een gedetailleerde screening krijgen om enige kans te maken de CO2-doelstellingen te halen. De eerste stap daarbij is het installeren van schone-energie-infrastructuur en het verbeteren van de energie-efficiëntie van het gebouw.
Maar het gaat ook om de aankoop van materialen met een zo klein mogelijk koolstofprofiel, en om via groene huurovereenkomsten huurders en eigenaars aan te leren hoe ze gebouwen op lange termijn duurzaam moeten gebruiken. Ook de selectie van de gebruikers is belangrijk, aangezien het weinig zin heeft om duurzame gebouwen te creëren als ze op een niet-duurzame manier worden gebruikt.
De vereiste veranderingen zijn allesomvattend. Om duurzaam te zijn, moeten vastgoedeigenaren zorgen voor een verstandig verbruik van water en bijvoorbeeld regenwater laten opvangen; zij moeten afval en -sorteerfaciliteiten in de gebouwen inbouwen; en ze moeten ook de toeleveringsketens van alle materialen en aannemers herzien.
Deze verbeteringen moeten een reëel effect hebben en ze moeten snel en op voldoende grote schaal plaatsvinden om een verschil te maken. Alle gebouwen zullen aan de hoogste groene normen moeten voldoen, met als doelstelling een quotering ‘uitstekend’ van BREEAM, een aanpassing aan de Taxonomie van de EU en aan de EPC A-normering. Deze lijken misschien een spaghetti van acroniemen, maar samen vormen ze een goede lat om een vastgoedportefeuille efficiënt te evalueren.
Sterk ‘early mover advantage’
Het verduurzamen van gebouwen is duur, maar een klimaatrenovatie voegt wel waarde toe aan een gebouw. Het maakt portefeuilles bestendig tegen toekomstige ontwikkelingen in de regelgeving, en door te voldoen aan emissiedoelstellingen worden de fysieke risico’s, zoals overstroming of oververhitting, die van invloed kunnen zijn op waarderingen, verminderd.
Na een retrofit hebben gebouwen ook een veel sterker huurprofiel dan hun niet-gerenoveerde tegenhangers. Zelfs tijdens de pandemie is de vraag naar groene gebouwen sterk gebleven. Er is ook nog steeds een tekort: uit het BPIE-verslag van 2017 bleek dat minder dan 3 procent van het gebouwenbestand in de EU in aanmerking kwam voor een energieprestatiecertificaat A. Dat betekent dat de vraag het komende decennium en daarna zal aanhouden. Fidelity verwacht een sterk ‘early mover advantage’ voor wie het belang inziet van dit transformatieproces en de waarde die het kan creëren.
Een risico-rendementsmodel voor de toekomst
Als investeerders deze verandering omarmen, gaan ze verder denken dan het gebruikelijke risico-rendementsmodel van financiering. Ze nemen klimaatneutrale doelstellingen op in hun portefeuilles, en gaan op zoek naar investeringen die zowel financiële resultaten opleveren als bijdragen tot een CO2-vrije wereld.
Om een rapport van het Thinking Ahead Institute te parafraseren: mensen willen zowel een behoorlijk rendement als een wereld die het waard is om erin te investeren. Tegelijk aan twee objectieve doelstellingen voldoen, is een complexe uitdaging voor portefeuillebeheerders, maar het is ontegenzeggelijk de toekomst als we een positieve bijdrage willen leveren aan de netto-nul-doelstelling.
Het transformeren van het Europese vastgoed is geen gemakkelijke taak. De schaal en de potentiële impact op het financiële landschap zijn enorm, en er is geen duidelijke leidraad voorhanden. Maar gezien de enorme klimaatgevolgen als gebouwen CO2 blijven uitstoten, is helemaal niets doen nog het grootste risico voor investeerders, voor de sector en voor hun gemeenschap.
