Deze week lanceert CRREM de wereldwijde CO2-reductiepaden voor vastgoed. CRREM staat voor Carbon Risk Real Estate Monitor en wordt door PGGM, APG en Norges Bank financieel gesteund. Met deze monitor kan straks worden vastgesteld of de verduurzaming van een vastgoedportefeuille wel in lijn ligt met het tempo dat nodig is om in 2050 klimaatneutraal te zijn. Het volgt op eerdere succesvolle initiatieven van PGGM om de vastgoedportefeuille te verduurzamen, na de lancering van GRESB en recent nog de samenwerking met Munich RE.
De vastgoedsector draagt bij de aanpak van het klimaatprobleem een grote verantwoordelijkheid omdat circa 40 procent van de jaarlijkse wereldwijde uitstoot van broeikasgassen vastgoedgerelateerd is. Daarnaast brengt klimaatverandering risico’s voor de vastgoedsector met zich mee; fysieke risico’s en transitierisico’s.
Bij het fysieke risico gaat het om vastgoedbeleggingen die direct geraakt kunnen worden door de gevolgen van klimaatverandering, denk aan de stijging van de zeespiegel, toenemende kans op overstromingen of juist waterschaarste. Transitierisico gaat gepaard met de veranderingen die nodig zijn om klimaatverandering juist tegen te gaan. Denk aan veranderende wet- en regelgeving vanuit overheden of nieuwe technologieën in de overgang naar een CO2- neutrale wereld.
Ter illustratie, per 1 januari 2023 moet elk niet monumentaal kantoorgebouw groter dan 100 m2 in Nederland minimaal energielabel C hebben. Wanneer een gebouw niet aan die eis voldoet, mag het niet langer als kantoor verhuurd of gebruikt worden. Daarnaast zien wij wereldwijd initiatieven ontstaan om de uitstoot van broeikasgassen te beprijzen, zo plant de staat New York de invoering van een ’carbon price’.
Om het transitierisico van de private vastgoedportefeuille in kaart te kunnen brengen heeft PGGM zich als partner aangesloten bij het door de Europese Commissie gesteunde CRREM-project. Onlangs is de eerste fase van dit project afgerond en heeft het CRREM-team de CO2-reductiepaden (decarbonisation pathways) voor commercieel vastgoed in alle EU-landen gepresenteerd.
Deze paden representeren de afname van CO2-voetafdruk die nodig is om de opwarming van de aarde halverwege deze eeuw onder de 2°C te houden. Als wereldwijde belegger hebben wij het initiatief genomen, samen met APG en het Noorse staatsfonds Norges Bank, om de scope te verbreden naar de regio’s Americas en Asia-Pacific en om woningen ook onderdeel te maken van de pathways. Inmiddels hebben ook het Japanse GPIF en het Canadese Ivanhoé Cambridge zich aangesloten bij het initiatief, een duidelijk teken dat het draagvlak voor ons initiatief groot is.
De CO2-reductiepaden gaan door ons gebruikt worden om het transitierisico van onze portefeuille te kwantificeren. Aan de hand van onderstaande illustratie lichten we dit nader toe.
De groene lijn is het CO2-reductiepad van een willekeurig gebouw. Om aan het Parijsakkoord te voldoen moet de CO2-voetafdruk per vierkante meter van het betreffende gebouw, zoals uitgedrukt door de zwarte lijn, onder deze groene lijn liggen. Uit het voorbeeld valt af te leiden dat de CO2-voetafdruk van dit gebouw rond 2030 boven het CO2-reductiepad uit dreigt te komen.
Op dat moment ontstaat het risico dat het pand niet meer verhuurd mag worden of dat er een boete moet worden betaald voor de te hoge CO2-voetafdruk. Dit risico kan echter worden weggenomen door renovaties aan het gebouw door te voeren (bijv. verdere isolatie, plaatsen van zonnepanelen, introductie warmtepompen – Retrofit in de grafiek) waardoor het gebouw energiezuiniger wordt en daarmee de uitstoot van broeikasgassen afneemt.
Momenteel zijn wij bezig met het in kaart brengen van het energieverbruik van individuele gebouwen in onze uit ongeveer vierduizend panden bestaande wereldwijde portefeuille. Dit stelt ons in staat om de hoogte van het transitierisico, waaraan het PGGM Private Real Estate Fund is blootgesteld, in kaart te brengen.
Onze eerste pilots met de CRREM-methodiek laten zien dat we voldoende tijd hebben om duurzaamheidsmaatregelen te treffen om de vastgoedportefeuilles van onze klanten op de lange termijn onder de groene lijn te houden. We hebben verdere studie nodig om exact greep te krijgen op deze transitierisico’s.
Mathieu Elshout, Senior Director Private Real Estate PGGM
